Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập để bảo đảm cho khoản tiền vay có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo

1. Thực trạng:

            Hiện nay, trong một số giao dịch vay tài sản, bên cho vay yêu cầu bên vay phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới cho vay. Mục đích thực chất là để đảm bảo việc trả nợ, với thỏa thuận ngầm rằng sau khi bên vay trả nợ đầy đủ, bên cho vay sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho bên vay.

          2. Một số rủi ro phổ biến:

          - Bên vay không trả được nợ: Bên vay mất quyền sử dụng đất.

          - Bên vay đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ: Bên cho vay phủ nhận quan hệ vay tiền, cho rằng quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng hợp pháp, không đồng ý trả lại tài sản. 

          - Bên cho vay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba: Nếu người thứ ba nhận chuyển nhượng ngay tình, bên vay rất khó có cơ sở pháp lý để đòi lại đất.

          3. Đánh giá pháp lý:

          Mặc dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã lập thành văn bản và đã được công chứng, nhưng để có hiệu lực, giao dịch phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật:

          3.1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (Điều 117 Bộ luật Dân sự):

          - Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

          - Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

          - Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

          - Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

          3.2. Hợp đồng không thuộc trường hợp hợp đồng vô hiệu (từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự):

          - Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

          - Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;

          - Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;

          - Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn;

          - Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

          - Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

          - Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

          Trong đó, giao dịch vô hiệu do giả tạo được quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự như sau: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

          Áp dụng vào trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay, thực chất tồn tại hai giao dịch song song: một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một giao dịch vay tiền.

          Nếu có căn cứ cho thấy các bên không có ý định chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên mua không trả tiền chuyển nhượng, bên bán không giao đất, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá trị quyền sử dụng đất, bên mua không có nhu cầu sử dụng đất sau khi “nhận chuyển nhượng”, ...), mà thực tế các bên thực hiện giao dịch vay tiền (có giấy vay, có trả lãi vay, ...), thì hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự.

          4. Giải pháp pháp lý khi có tranh chấp:

          - Các bên tự thỏa thuận giải quyết tranh chấp (thỏa thuận chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng, ...);

          - Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền;

          - Trường hợp bên cho vay có ý định đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng cho người khác thì bên vay có quyền nộp đơn yêu cầu tạm dừng thủ tục chuyển nhượng, đăng ký biến động quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng công chứng có liên quan do đất đang có tranh chấp.

          Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc tư vấn cụ thể về “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo” thì liên hệ tới Công ty Luật TNHH MTV An Trần Gia, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ bạn!